Trente jours. C’est le laps de temps tranchant imposé par la loi espagnole pour régler l’impôt sur la plus-value immobilière après la vente d’un bien. Ni plus, ni moins. Dépasser ce délai, même d’un souffle, et le couperet tombe : les pénalités s’accumulent, les intérêts s’ajoutent à la facture, l’administration veille et ne laisse rien passer.
Certains vendeurs échappent à la règle, notamment ceux qui résident fiscalement dans un autre pays de l’Union européenne, mais il ne suffit pas de brandir un passeport : chaque exonération répond à des critères précis, parfois retors. Le mode de calcul, lui, varie en fonction du bien, du temps de détention et des travaux réalisés. Les contrôles sont fréquents, chaque omission laisse une trace et s’avère risquée à plus d’un titre.
Comprendre la plus-value immobilière en Espagne : ce qu’il faut savoir avant de vendre
La vente d’une propriété en Espagne ne s’arrête pas à la signature devant notaire. Derrière la simplicité apparente, le système fiscal espagnol distingue deux impôts distincts : la plus-value immobilière (IRPF pour les résidents, IRNR pour les non-résidents) et la plus-value municipale (IIVTNU), qui revient à la mairie. À chaque transaction, le fisc regarde à la fois au niveau national et local.
Le vendeur, selon qu’il vive ou non en Espagne, affronte des règles différentes. La plus-value immobilière se calcule sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, après déduction des frais acceptés. Quant à la plus-value municipale, elle cible uniquement l’augmentation de la valeur du terrain urbain. À Barcelone ou Valence, le taux et le mode de calcul changent selon la commune, chaque mairie appliquant ses propres coefficients et plafonds.
Voici trois situations fréquentes à connaître :
- La résidence principale permet parfois d’accéder à des exonérations, notamment si le vendeur réinvestit dans un nouveau logement.
- Une résidence secondaire ou un bien mis en location reste soumis à la fiscalité habituelle, sauf exceptions comme la vente à perte ou la dation en paiement.
- Pour les non-résidents, 3 % du prix de vente sont directement prélevés par l’acheteur et versés au fisc espagnol, une garantie contre toute tentation d’évasion.
Le calcul du gain patrimonial suit des règles précises, réformées récemment par le décret-loi 26/2021 et sous l’œil du Tribunal constitutionnel. La prudence est de mise : frais de notaire, honoraires d’agence, rénovations, tout doit être comptabilisé ou déduit selon la nature du bien et le profil du vendeur. Même en cas de vente à perte, la déclaration reste obligatoire : la fiscalité espagnole ne laisse rien au hasard, même pour ceux dont la transaction n’a généré aucun bénéfice.
Quels impôts s’appliquent lors de la vente d’un bien immobilier ?
Au moment de céder un bien en Espagne, deux impôts majeurs se distinguent nettement. D’abord, la plus-value municipale (IIVTNU), due à la mairie, porte sur l’augmentation de la valeur du terrain urbain depuis l’achat. Son montant varie selon la commune, à Barcelone, Valence ou Malaga, le taux peut grimper jusqu’à 30 %, en fonction des coefficients locaux.
Sur le plan national, la plus-value immobilière est intégrée à l’impôt sur le revenu. Les résidents espagnols la déclarent via l’IRPF. Les non-résidents paient l’IRNR, avec une particularité : l’acheteur retient 3 % du prix de vente et transmet cette somme directement au fisc, un dispositif pensé pour sécuriser la collecte auprès des vendeurs étrangers.
Pour clarifier les différents prélèvements, voici les principaux impôts qui interviennent lors de la vente :
- La plus-value municipale (IIVTNU) : calculée sur la valeur cadastrale du terrain, elle se règle auprès de la mairie concernée.
- La plus-value immobilière (IRPF/IRNR) : elle s’applique sur la différence entre la valeur de vente et la valeur d’achat, après les déductions prévues.
- Pour le vendeur non-résident, la retenue à la source automatique de 3 % sur le prix de vente s’impose systématiquement.
Dans certaines régions comme la Catalogne ou la Communauté valencienne, d’autres taxes peuvent venir s’ajouter à la transaction (ITP, TVA, droits de timbre), selon la nature du bien et la situation de l’acquéreur. L’ensemble compose un paysage fiscal dense qui exige préparation et méthode à chaque étape de la vente.
Calcul de la plus-value : méthodes, abattements et cas particuliers
Le calcul de la plus-value immobilière en Espagne repose sur des règles détaillées, modifiées par les dernières réformes. Depuis le décret-loi 26/2021, le vendeur peut choisir entre deux méthodes pour la plus-value municipale (IIVTNU) : la méthode réelle, calculée sur la différence entre prix de vente et prix d’achat, ou la méthode objective, fondée sur la valeur cadastrale du terrain multipliée par un coefficient fixé localement. Ce choix permet d’opter pour l’option la plus avantageuse selon la situation du bien et l’évolution du marché.
Pour la plus-value immobilière (IRPF ou IRNR), le calcul part de la différence entre la valeur nette de cession et la valeur brute d’acquisition. La législation autorise la déduction des frais d’achat, de notaire, d’agence et des investissements pour rénovation ou amélioration. Si la vente se solde par une moins-value, aucune imposition n’est appliquée sur le gain patrimonial : en Espagne, seuls les profits sont taxés.
Certains dossiers ouvrent droit à une exonération d’impôt. C’est le cas lors du réinvestissement dans une nouvelle résidence principale, pour les vendeurs de plus de 65 ans qui cèdent leur domicile principal, ou pour les biens acquis avant 1995. Des situations spécifiques, comme la dation en paiement ou la vente en viager, bénéficient aussi d’un traitement particulier. La réforme récente s’inspire d’une décision du Tribunal constitutionnel, qui a invalidé l’ancienne méthode de calcul de la plus-value municipale et obligé l’administration à proposer des alternatives mieux adaptées aux contribuables.
Face à la complexité de ces règles et aux variantes locales, de nombreux vendeurs préfèrent consulter un cabinet d’avocats fiscalistes. L’éventail des abattements, la diversité des exonérations et les spécificités communales rendent chaque dossier unique et réclament une analyse sur mesure.
Délais de paiement et risques en cas de non-paiement de la plus-value
Le paiement de la plus-value municipale (IIVTNU) doit être effectué rapidement après la vente. Concrètement, le vendeur dispose de 30 jours ouvrables pour s’acquitter de cet impôt auprès de la mairie compétente, à compter de la date de signature de l’acte authentique. Pour la plus-value immobilière (IRPF/IRNR), le rythme change : les résidents espagnols intègrent le gain patrimonial dans leur déclaration annuelle, tandis que les non-résidents doivent soumettre le modèle 210 dans les quatre mois suivant la cession.
Respecter ce calendrier est impératif. Tout retard expose le vendeur à des intérêts de retard, à des pénalités qui gonflent rapidement le montant dû, et peut entraîner des mesures de recouvrement forcé. La mairie peut lancer une procédure administrative et appliquer une majoration, dont le montant dépend de la durée du retard. L’administration fiscale espagnole reste intransigeante : le moindre jour de dépassement se paie cash.
Pour les non-résidents, l’acheteur retient automatiquement 3 % du prix de vente, reversé au fisc à l’aide du modèle 211. Cette retenue vient en déduction de l’impôt dû, mais le vendeur doit toujours déposer sa déclaration dans les temps. Les erreurs, oublis ou retards se soldent souvent par une amende proportionnelle à la somme due, voire par le refus de remboursement des sommes trop prélevées.
La prudence est de rigueur. Les spécificités locales, les règles de chaque mairie, les exigences du notaire ou du cadastre complexifient la démarche. Prendre le temps de vérifier chaque formalité évite des déconvenues qui, en Espagne, peuvent vite tourner à la facture salée.
Au bout du compte, vendre un bien en Espagne n’est pas un simple rendez-vous chez le notaire. C’est une mécanique fiscale exigeante, qui ne laisse rien au hasard. Anticiper, vérifier, s’entourer, voilà les clés pour éviter que la vente ne se transforme en casse-tête administratif ou en piège financier.
